미국 인플레이션 2라운드 - 부동산(집값/월세), 연준의 금리 인상의 의도

유튜브 채널 STEPS에 올라온 김일구 이코노미스트의 현재 인플레이션에 대한 분석 영상을 요약해보았습니다. 
(음슴체로 작성한 점 양해 부탁드립니다.)

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이번에 찾아온 인플레이션의 시작은 러시아-우크라이나 전쟁으로 촉발된 국제 곡물 가격과 국제 유가의 대상승이었음. (일명 푸틴 인플레이션) 

국제 유가/곡물 가격은 이번 인플레이션의 초기 국면에 많은 영향을 끼쳤으나, 앞으로도 계속 증가할 것으로 보이진 않음. 왜냐하면 계속 국제 유가와 곡물가가 치솟아 이에 따른 인플레이션 가속화로 세계 경기가 침체를 맞게 되면 1차 자원(에너지, 곡물)의 수출 의존도가 높은 러시아 입장에서도 손해가 되는 원치 않는 상황이기 때문.

이제 미국은 인플레이션의 2번째 라운드로서 자산 가격의 상승을 막으려는 움직임을 보이고 있음.

지금 연준의 금리 인상 의도는 미국 부동산 가격의 하락에 있으며, 부동산 가격을 잡지 않고서는 인플레이션을 진정시킬 수 없다는 생각하고 있음. 즉, 이제 인플레이션은 우크라이나 전쟁과 같은 외부의 요소보다 미국 내 부동산 가격에 달려 있다는 것으로 풀이됨. 

다른 대부분의 나라와 달리 미국의 경우 집값이 소비자 물가에 큰 영향을 미침. (대다수의 나라에서 주거 비용이 소비자 물가에서 차지하는 비율은 4~6%, 미국의 경우는 32%)

대부분의 나라의 경우 소비자 물가 계산시 부동산 부분은 월세 정도만 반영하지만, 미국은 자가 주택의 집값 상승까지 모두 포함하여 소비자 물가에서 반영함.  

이렇게 하는 이유는 미국 내 연금(지방자치단체에서 운영하는 공무원 연금 등) 생활자들의 실질구매력 유지를 위한 것.

한국의 국민 연금과 마찬가지로 미국의 공무원 연금 등도 물가에 연동해서 연금을 지급하는데 은퇴 후 이들의 실질 구매력 유지를 위해선 주거 비용(집값 상승분)도 물가에 반영해야 한다는 사상임. 

현재 미국의 집값은 매우 많이 오른 상태임. 지난 글로벌 금융위기 직전 부동산 버블 때보다도 현재 미국의 가계소득 대비 집값(home price/medium income)은 더 높은 상태임.

최근 발표된 미국 소비자 물가 상승률에서 집세 부분을 빼면, 연준이 이렇게 급하게 금리를 올릴 필요가 없었음. 

물론 현재 높은 유가와 곡물가도 문제지만, 이 부분은 연준의 금리 인상으로 해결될 사항이 아님.

결국 유가나 곡물 가격이 현재 상태로 유지된다 하더라도 부동산 때문에 미국 소비자 물가는 당분간 계속 오를 예정.

오히려 주식 시장은 최근 조정으로 어느 정도 정상 수준으로 돌아왔다고 볼 수 있으나, 부동산 시장은 아직까지 정상화 되었다고 볼 수 없음. 

다음 7월 FOMC에서 금리를 한 번 더 인상한 후, 여름 동안 미국의 부동산 시장에 의미있는 변화가 생긴다면 인플레이션의 두 번째 라운드(집값)도 더 큰 충격없이 넘길 수 있을 거라 볼 수 있음.

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3줄 요약

• 국제 유가, 곡물가와 별개로 미국내 주거 비용(월세)은 계속 오를 것이다.
• 미국 소비자 물가에서 주거 비용은 큰 비중을 차지한다.
• 미 연준은 인플레이션을 잡기위해 부동산 가격 하락을 목표로 금리를 인상할 것이다.

 

현 시점에서 실거주가 아닌 투자 목적으로 대출받아 집 사는 건 신중해야 할것 같네요...